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제 목
  집주인이 전세금을 내주지 않아요
작성일
  2010-07-25 19:05:24
Q
집주인은 7월이면 준다고 해서 마지막으로 기다리지만 안 줄 경우도 생각해야 하고
너무 여러번 속았고 저희도 이자물고 있어서 이번에도 어기면 경매넣어야 될거 같습니다.

위 사항일 경우 세금이 저희 전세금보다 우선인가요?
만일 경매가 진행되면 저희가 최우선 변제금(지역:대구 13500만원인가?) 먼저받고 압류 세금 먼저 떼이고 나머지를 배당받게 되나요?
세입자가 직접 경매 낙찰 받는 경우도 있는데
유찰될 경우 저희가 손해보지않고 낙찰받기 위해서는 어느 정도 선에서 낙찰되어야 하는지?
경매를 진행시키기 위해서는 이 다음 절차가 어떻게 되는지요?
법원에 조정신청을 해야하는지? 순서대로 절차와 진행기간은?
답변 꼭 좀 부탁드리겠습니다.




A
경매진행시 먼저 법원에서 경매비용을 공제한후 전세보증금 소득세순으로 배당이됩니다 소득세는 당해세가 아니므로 전세금보다 후순위가 됩니다 시세가 6천만원정도라면 일부손해는 감수하셔야 될것 같습니다 무료사이트 인사이트옥션에 보니 경매진행순서등이 자세하게 설명되어 있고 무료로 상담도 해준다고 합니다 경매로 나온 집들의 가격을 보시면 어느정도의 금액에 낙찰될것인지 참고하는데 도움이 많이 되실것 같습니다 10.07.25



A
이제 부동산에 편승하여 일확천금의 시대는 지난것같군요------제가 퇴직하고 국내외 여행중 "지중해풍"의 "예쁜 주택사진 3천여점"을 수집하였습니다.귀농시나 집지을때 도움이 될듯하여. 이쁜집, 특이한건축물, 거꾸로지은집, 아름다운 집 사진 등 ,, 독특하고 개성있는 집꾸미기에 유익하여 올려봅니다.. 다음카페 ..."세상에 이런집이"...를 참고하시면 많은 도움이 될듯하네요





A
질문 1. 세금이 저희 전세금보다 우선인가요?

1. 세금의 종류에 따라 다릅니다.

재산세, 상속세 등의 당해세이면 세금이 우선 순위가 됩니다.

2. 하지만 사업을 하다가 안 낸 부가 가치세나 취득세, 등록세 등의 세금이면 전세금이 먼저 입니다.

전입 신고할 때에는 고지서는 발송(법정 기일)이 되지 않았을 것이니 전세금이 우선 입니다.

질문 2. 만일 경매가 진행되면 저희가 최우선 변제금(지역:대구 13500만원인가?) 먼저받고 압류 세금 먼저 떼이고 나머지를 배당받게 되나요?

1. 상가와 주택의 최우선 변제금액은 다릅니다.

2. 대구이면 1,700만원을 가장 먼저 배당을 받을 수 있을 것입니다.

그리고 당해세 아니면 전세금이 더 먼저 배당이 됩니다.

그러면 배당은 다 될 것입니다.

당해세이면 최우선 변제 다음에 세금, 전세금 순으로 배당이 될 것입니다.

질문 3. 세입자가 직접 경매 낙찰 받는 경우도 있는데
유찰될 경우 저희가 손해보지않고 낙찰받기 위해서는 어느 정도 선에서 낙찰되어야 하는지?

1. 세금이 먼저이면 세금 금액까지 포함한다고 하면 6,500만원 정도 선으로 낙찰 받으면 됩니다.

2. 세금이 먼저 배당 되지 않는다고 하면 6,500만원 정도 선에서 낙찰을 받으면 됩니다.

집 값이 크면 더 높은 금액으로 낙찰이 될 수도 있을 것입니다.

그러면 낙찰은 못받아도 배당은 다 받을 수도 있을 것입니다.

질문 4. 경매를 진행시키기 위해서는 이 다음 절차가 어떻게 되는지요?
법원에 조정신청을 해야하는지? 순서대로 절차와 진행기간은?

1. 보증금 반환 청구 소송으로 가서 판결문 얻어야 합니다.

1개월 정도 걸립니다.

2. 그리고 판결문 첨부해서 강제 경매를 신청하면 됩니다.

3. 집주인이 조정을 요구하면 조정 신청이 들어올 것입니다.

그런 것이 안 들어오면 소송으로 갈 것인데, 그러면 돈을 받는데 7 ~ 9개월은 걸릴 것입니다.

경매 진행되면 여러 순서로 진행됩니다.






A
소득세는 당해세가 아니기 때문에 등기 순서대로 권리가 있습니다.

소득세는 해당건물로 인해서 발생된 것이 아니라는 의미 정도로 보시면 될듯 합니다.

고민하지 마시고 법무사 사무소 가셔서 상담하시고 돈주고 처리하는게 가장 빠르고

돈도 적게 든다면 적게 듭니다 .자꾸 안주는데 거기다가 전화하고 어쩌고 해봐야 입만 아픕니다.

경매 진행 하세요...내용증명도 보내지 말고 경매로 넘겨 버리세요...물론 시간은 제법 걸릴수도

있습니다.

님 입장에서는 낙찰을 싸게 받을수록 당연히 좋습니다. 만약 3000만원에 낙찰을 받는다면 배당신청

하고 상계처리 하시면 3000만원은 배당받은걸로 해서 해당물건을 가지고 나머지 2000만원은 다른

집주인의 재산등을 통해서 받아낼수도 있습니다.

손해 안본다는 개념이 약간 애매합니다. 해당 주택을 낙찰받아서 팔았을때 실제로 얼마에 팔릴지도 중요

하니까요...단순히 낙찰가 이상으로는 팔린다고 봤을때 5200정도까지 쓰신다면 낙찰 받아도 그만

다른분이 낙찰 받으면 배당 다 받을듯 합니다. 200만원은 기본 경매 비용을 대략적으로 산정한겁니다.

감정가에 따라서 틀려집니다.

그런데 요즘은 물건에 따라서 아파트나 괜찮은 빌라 아니면 지방에서는 전세가 만큼에도 매매가 안되는 경우가

있습니다. 그집의 시세를 정확하게 파악하는게 가장 중요합니다.






A
임차주택에서 주소를 퇴거를 한 것으로 보이는데, 임차권등기명령도 주소를 이전하고 임차권등기명령이 되면, 임차권등기명령의 효력이 없는 것으로 다시 확인을 해 보십시요. 주소의 퇴거 날자와 전의 임차주택의,

임차권등기명령의 접수일자가 어떻게 되는 지를 확인하여, 주소의 퇴거일이 임차권등기명령의 접수일 보다 빠르면, 임차권등기 명령의 효력도 없는 것이 되어, 보증금을 반환 받기에는, 상당한 어려움이 있을 것으로 보입니다.

시세 6천에 전세 5천이면 최우선변제의 보증금도 아니고, 지역적으로 차이는 있을 것으로 보이지만 요즘은 소형아파트의 가격이 상승하는 추세에 있을 것이지만 경매의 진행도 보증금의 확보는 의문이고.

다른 응찰자가 없을 것으로 본인이 응찰하여 인수하게 되면 잔여 보증금은 혼동의 법리로 보증금이 소멸 될 수도 있음을 감안 하여야 할 것으로 보입니다.







Q
보증금 7000에 월 15만원 괜찮을까욤?(융자 3000)
주상복합으로 이번에 계약하려하는데,



보증금 7000에 월 15만원이나, 전세 9000 둘중 하나 선택 가능합니다. (융자 3000)

평수가 24평인 방인데, 5년정도 된 집입니다. 처음 분양가는 1억 4천 정도였다고하더라구요..

융자가 3000정도 있다보니.

1억 4천에서 시세가 떨어졌다고 생각해도 경매 들어갔을때 70-80% 정도면 9천 500정도로 거래된다고생각하면

3000원 제외하고 나며지 65000만 돌려 받는다고 하면

전세 9000에 융자 3000이면 너무 위험하겠죠?

보증금 7000에 월 15만원이 더 안전할까요?

이렇게 부분 전세해도 전세권 설정 가능한가욤?

가계약금을 80만원을 주고와서 안하겠다고 하면 안돌려준다고하는데, 아깝기도 하고. 고민이많습니다.

어떻게 하는게 좋을까요?



A
개들은즐겁다 5년전 1억4천분양가에서 지금 현시세가 중요합니다. 그동안 올랐는지 떨어졌는지...또한 현시세라고 해도 요즘같아선 그 시세의 70%선으로 봐야하고 거기서 혹시나 경매로 들어간다면 반토막은 봐야죠...고로 대출금이 분양가에 비해 너무 높음..

솔로몬 70~80% 는 위험한 건데요 대출 포함 대출+전세 = 집값의 60~70% 가 안전 합니다 1억4천만원 이면 대출 3천 + 전세 5천 이상은 위험 하다고 생각함 집주인의 경제적 여유가 넉넉한 분이면 상관 읍지만 경매 까지 생각 한다면 전세 5천 이상은 위험

가계약을 맺었기 때문에 이미 서로 정한 조건에서의 변경은 어느 한쪽에서 반대를 하면 계약대로

해야 합니다. 임대인이 응하지 않을 가능성이 높지만 원하는 조건이 있으면 다 협상은 해보시기 바랍니다.

시세라는건 실제로 거래를 해봐야 알수 있고 낙찰가라는 것도 실제로 경매를 해봐야 알수 있는 것입니다.

전세금이 얼마든 융자가 얼마이든 간에 계약기간이 끝나고 나중에 보증금을 돌려받을수만 있다면 아무

문제가 없는 것이고 전세금이 적다고 해도 경매가 안 넘어 가는 것은 아니고 경매가 넘어가면 보증금을

찾는데 오랜 시간이 걸리니 그것도 안전하다고는 볼수 없습니다.

전세에서 100% 안전한 것은 없다는 것이 저의 지론입니다. 차라리 보증금 2000 에 월세 15만원으로 인정이

되는 거래니....상당히 좋은 조건이라고 볼수 있습니다. 차라리 보증금을 확 낮추거나 보증금을 한 3000정도로

하시고 나머지는 월세로 전환이 가능한지 협의를 해보세요...어쩌면 월세를 많이 준다면 월세부분을 조금더

낮게 조정이 될수도 있습니다.

안전을 따지면 월세부분이 늘어나고 월세가 아까우면 위험이 올라가고 항상 그렇습니다. 이런 말씀을 드리는

이유는 가계약까지 맺고 와서 고민할 정도면 본인도 어느 정도 위험하다고 판단을 하고 있다고 생각되기 때문이죠

그 전세계약이 안전한지 판단하기 위해서는 보증금 대출 시세 낙찰가 이런것이 물론 중요합니다 .그런데 그런것에

영향을 주는 가장 큰걸 판단하는 제일 좋은 방법은 님이라면 그 주상복합을 얼마면 사고 싶고 만약 사서 그곳에

사신다면 몇년이나 사실수 있고 다른 사람들은 어떻게 생각하냐를 잘 판단하시면 됩니다.

그 주상복합이 입지가 어떻고 평수가 어떻고 분양여부가 어떤지도 모르니 이 문제에 대해서 가장 잘 판단할수

있는 사람은 님이 아닐까 합니다. 선택은 세가지 입니다. 80만원을 포기하느냐 ........월세를 많이 주고 확실히

안전하게 있느냐......아니면 보증금을 많이 주고 들어가느냐 (문제있을수도 없을수도 있고).......결국 본인의

재산은 본인이 잘 판단해서 지켜야 합니다.




A
조금 생각을 해봐야 할 사항입니다. 감액 등기를 2-3천 정도 하는

방향으로 타협을 하기 바랍니다.

사람이란 항상 만약을 생각해 봐야 합니다.

2-3천정도 감액 등기를 하면, 만약의 경우에도 손해보는 일은 없을것

같습니다. 게약금을 주었으니 그 방법이 가장 좋은 현택이 될 것같습니다.






A
집주인이 3000만원의 대출금을 갚지 못해서 경매로까지 가도록 놔두지 않을 것이기에요.

예를 들어서,

집주인이 3000만원을 이율 6%로 15년 원리금 균등분할 상환으로 대출받았다면 월253,157원씩 납부하면 되고요.

집주인이 3000만원을 이율 6%로 10년 원리금 균등분할 상환으로 대출받았다면 월333,062원씩 납부하면 됩니다.

이렇듯, 月상환금액이 많지 않기에 집주인이 충분히 감당할 수 있으리라 생각합니다.

따라서, 들어가서 사셔도 전혀 문제가 없어 보입니다.

다음, 전세를 9000만원으로 주고 입주한다면 감액등기(대출금액의 일정부분을 님의 전세금으로 상환하는 것)을

요구할 수도 있습니다. 즉, 전세를 9000만원으로 하고, 대신 대출금액을 전부(일부)를 상환하도록

이야기하는 것이 좋고요. 전세를 7000만원에 월15만씩해도 감액등기를 이야기해 보심이 좋아 보입니다.

다음, 훗날 최악의 상황이 되어서 집주인이 대출금을 상환하지 못한다면 님이 직접 경매에 응찰해서

낙찰을 받을 수도 있다 할 것입니다.

다음, 많은 사람들이 이야기하는 대출과 전세금이 시세의 70%선에서 지켜져야 한다는 이야기는

대출금을 상환하지 못할정도의 금액(대출이 1억이상으로 월 상환금액이 70만이상씩 상환될 때)이

되는 것을 뜻하는 것으로 님의 경우는 집주인의 대출이 3000만원이라면 상환하는데 충분히 감당할

능력이 된다 할 것입니다.

다음, 전세가 9000만원으로 한다면, 만기때 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 수도 있기에 전세권설정등기를

해두심이 좋아 보입니다. 전세권 설정등기를 하지 않고 주택임대차보호법상의 대항력만 갖추어 놓는다면

경매를 실행하는데 시간이 걸릴 것이기에요. 전세권 설정등기를 해놓으면 최악의 경우에 님이

경매를 신청할 수 있음.

단, 전세권을 설정하면 비용이 소요됨. 즉, 등록세와 지방교육세해서 0.24%와 법무사비용이 소요됨.

다음, 훗날 만기때 전세금이 높아서 집이 늦게 나갈 수가 있기에 만기前 3~4개월前부터 매물로 내놓아서

님이 다른 곳으로 이전하는데 문제가 없도록 해야 할 것입니다.


<결론>

제가 보기에는 집주인이 충분히 대출금을 감당할 수 있기에 그냥 들어가서 사시고요.

감액등기도 좋아 보이고요. 9000만원 전세라면 전세권설정등기도 좋아보이고요.